Назначение и цели разработки проекта перепланировки квартиры
Нормативные требования к проведению перепланировки квартиры
Нормы Подготовка проектной документации и её последующее утверждение являются обязательным условием для выполнения строительно-монтажных работ по перепланировке и (или) переустройству жилых помещений согласно Распоряжению № 735-р от 12.08.2021 г. на территории Санкт-Петербурга и регламентам администраций муниципальных районов (городских поселений) в Ленинградской области. Данными нормативными актами четко установлены состав проектных материалов и технические требования к осуществлению работ по переустройству и (или) перепланировке объектов в многоквартирных домах.
Виды строительно-монтажных работ, требующие разработки проекта
- пространственный перенос, демонтаж или возведение ненесущих перегородок, включая устройство дверных проемов;
- устройство дверного проема в несущей стене или технологического проема в плитах перекрытия;
- функциональное объединение ванной комнаты с туалетом, расширение площади санузла;
- перенос санитарно-бытовых зон, обустройство дополнительного санузла или душевой;
- организация кухни-ниши, перенос кухонного оборудования или объединение кухни с жилой комнатой;
- объединение смежных жилых комнат, слияние жилой площади с коридором;
- проектирование и устройство антресольного перекрытия либо антресольной полки;
- устройство внутренних перекрытий второго света в многоуровневых квартирах;
- присоединение к площади квартиры части общего имущества многоквартирного дома (чердаков, тамбуров);
- официальный перевод жилого помещения в нежилой фонд либо перевод коммерческого объекта в жилую квартиру;
- установка изолирующей тамбурной двери на лестничной площадке или в общем коридоре секции;
- изменение послойной конструктивной схемы полов или междуэтажного перекрытия;
- объединение нескольких квартир на одном этаже или совмещение смежных уровней по вертикали;
- разделение одного жилого объекта на два или более самостоятельных объекта недвижимости;
- архитектурное переоборудование и освоение мансардных, подвальных и чердачных пространств;
- перепланировка жилых помещений в зданиях, являющихся объектами культурного наследия (домах-памятниках под охраной КГИОП);
- строительство каминов, монтаж дымоходов или изменение их первоначальной инженерной конфигурации.
- демонтаж бытовой газовой плиты с установкой сертифицированной электрической варочной панели;
- инженерная организация кухни-ниши, перенос мокрых точек кухонной зоны;
- модернизация, перенос элементов или изменение конфигурации внутриквартирной системы отопления;
- перенос сантехнических приборов при объединении, расширении или обустройстве дополнительных санузлов;
- перенос или изменение трассировки общедомовых инженерных стояков отопления, водоснабжения или водоотведения.
Примечание Итоговое решение о согласовании разработанного проекта в Санкт-Петербурге принимают районные администрации в лице Межведомственных комиссий (МВК), на территории Ленинградской области — уполномоченные территориальные МВК.
В профильных разделах доступен заказ полного цикла работ по экспертному проектированию и правовому согласованию планировочных изменений в Санкт-Петербурге и ЛО.
Состав проекта перепланировки и переустройства квартиры
Проектная документация на перепланировку включает в себя текстовую часть (пояснительные материалы) и графический блок (чертежи). В составе проекта содержатся детальные текстовые описания, схемы, расчеты и обоснования безопасности с учетом специфики планируемых изменений объекта.
В зависимости от сложности перепланировки проект может включать в себя следующие самостоятельные разделы:
- Раздел «Пояснительная записка» (ПЗ);
- Раздел «Архитектурные решения» (АР);
- Раздел «Конструктивные решения» (КР);
- Раздел «Сведения об инженерном оборудовании и сетях» (ИОС), включая подразделы электроснабжения (ЭОМ), водоснабжения и водоотведения (ВК), отопления и вентиляции (ОВиК), газоснабжения (ГСВ);
- Раздел «Проект организации строительства» (ПОС);
- Раздел «Мероприятия по охране окружающей среды» (ООС);
- Раздел «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности» (МОПБ);
- Техническое заключение о состоянии несущих строительных конструкций (ТЗК);
- Научно-проектная документация и историко-культурное исследование (для объектов под охраной КГИОП).
Примечание В стандартной практике для согласования большинства изменений достаточно разработки базовых обязательных разделов: ПЗ, АР и ВК. Дополнительные специализированные разделы формируются при необходимости, исходя из характера инженерно-строительных изменений на объекте недвижимости.
Содержание проекта перепланировки жилого помещения
Порядок оформления проекта перепланировки регламентируется Постановлением Правительства РФ № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», а также региональными нормативно-правовыми актами. Разработанная проектная документация сохраняет юридическую силу в течение двух лет после оформления с возможностью последующего продления срока действия.
Текстовая составляющая проекта включает в себя следующие элементы:
- титульный лист;
- содержание и состав проекта;
- заверения главного инженера проекта (ГИП);
- общие данные, введение и текстовое описание технических решений;
- пояснительную записку.
В пояснительной записке фиксируется основная информация по объекту, детальное описание всех планировочных мероприятий, указания к производству строительно-монтажных работ, требования профильных СП, ГОСТов и СНиПов, а также мероприятия по охране окружающей среды и обеспечению безопасности.
Графический блок содержит обязательный архитектурный и необходимые сопутствующие инженерные разделы:
- общие данные и комплект чертежей соответствующего раздела;
- план объекта до проведения перепланировки с экспликацией помещений;
- демонтажно-монтажный план;
- план квартиры после завершения перепланировки с обновленной экспликацией помещений;
- схемы, узлы и инженерные расчеты конструктивных элементов;
- планы, аксонометрические схемы, обоснования и спецификации оборудования и материалов.
В зависимости от характера переустройства внутренних инженерных сетей проект дополняется специализированными разделами, включая электроснабжение, отопление и вентиляцию.
В состав приложений включаются следующие сопутствующие документы:
- действующая выписка из реестра членов СРО;
- утвержденное задание на проектирование;
- актуальная выписка из ЕГРН на объект недвижимости;
- технический паспорт БТИ, ПИБ (ГУИОН) или технический план с экспликацией;
- поэтажные планы выше- и нижележащих помещений;
- официальные согласования КГИОП или КГА (при необходимости);
- акт технологического присоединения для установки электроплиты (при необходимости).
Техническое заключение о состоянии несущих строительных конструкций здания — это документ, содержащий экспертную оценку состояния элементов и инженерных систем объекта. Заключение в связке с проектом необходимо для согласования сложных видов строительных работ при перепланировке (устройство и рамное усиление проемов в несущих стенах, строительство антресольных этажей и др.).
В материалах техзаключения фиксируется, что текущее состояние строительных конструкций позволяет вносить изменения в конфигурацию помещения. Заключение включает в себя текстовую часть и графические схемы.
Отдельные виды изменений конфигурации помещений требуют дополнительного оформления документов:
- Изменение конфигурации проема выхода на лоджию или балкон. Демонтаж подоконного блока или порога требует подготовки детальных схем проема с планируемым светопрозрачным раздвижным (французским) остеклением и обязательного проведения теплотехнического расчета.
- Демонтаж газовой плиты с установкой электрической варочной панели. Дополнительно запрашивается акт технологического присоединения выделенной электрической мощности и подготавливается проектный раздел по демонтажу системы внутреннего газоснабжения.
- Устройство антресольного этажа или организация проемов в несущих стенах и перекрытиях. Разрабатывается полноценный раздел конструктивных решений (КР) и выполняется поверочный расчет несущей способности конструкций здания.
- Объединение нескольких квартир или разделение одного объекта на самостоятельные жилые единицы. Объединение площадей может быть выполнено как по горизонтали (на одном этаже), так и по вертикали (путем совмещения смежных этажей).
- Изменение планировки квартиры в здании, являющемся объектом культурного наследия. Для переустройства таких объектов требуется получение официального разрешения в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. Все проектные и изыскательские мероприятия выполняются организациями с лицензией КГИОП.
- Использование или присоединение части общедомового имущества. К данной категории относятся чердачные пространства, коридоры, подвалы и лестничные площадки. Работы включают увеличение площади за счет чердака, устройство дымохода для камина или присоединение тамбура. Требуется наличие протокола общего собрания собственников, а при изменении внешнего облика фасада — согласование КГА.
- Перевод жилого фонда в нежилой. Процедура возможна только для объектов на первых этажах либо над существующими нежилыми помещениями. Утверждение проекта требует наличия протокола общего собрания собственников и согласования Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) по изменению фасада.
- Перевод нежилого фонда в жилую квартиру. Требуется обоснование соответствия объекта санитарно-эпидемиологическим нормам для постоянного проживания, проведение расчетов коэффициента естественного освещения (КЕО), вентиляции и организация экспертизы проекта.
Стоимость проекта перепланировки квартиры в Санкт-Петербурге и области
Наши инженеры ответят на все интересующие вас вопросы. Работаем в Санкт-Петербурге и во всех районах Ленинградской области.
